博时、华安、中金、红土创新“饮头啖汤”首批四家公募REITs扩募获批

3月31日晚间，4只公募REITs产品的扩募申请获证监会核准批复。备受瞩目的公募REITs扩募终于开闸。

业内人士表示，通过持续扩募融资收购新资产是基础设施REITs作为收并购平台的价值体现，也是基础设施REITs成长性的重要体现。

4只REITs扩募获批

2022年5月，《公募REITs新购入基础设施项目指引》发布，市场期待公募REITs迎来首发与扩募双轮驱动发展格局。不到1年，REITs扩募正式落地。

3月31日，证监会网站发布四则准予REITs产品变更注册的批复，4只产品分别为博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT。

上交所表示，REITs扩募项目的落地，是进一步推动REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，合理扩大有效投资，推动基础设施高质量发展。

深交所表示，本次获批注册拟在深交所上市的两单REITs扩募为博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT，均为首批基础设施REITs试点项目。上市一年多来，两单REITs运行平稳，具备较好的扩募条件。

中金基金介绍，中金普洛斯REIT本次扩募并新购入3处仓储物流园区，扩募后，基金所投资的基础设施资产建筑面积合计约115.7万平方米，10处资产分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，具备较强经济活力和增长潜力。

华安张江光大园REIT此次扩募新购入的资产质地也备受期待。该产品此次拟购入的张润大厦项目位于张江北区集成电路产业园核心区，占地面积约2.18万平方米，租户客群多元、结构稳定，充分服务于张江科学城“十四五”规划所推动的国家战略产业发展目标，为张江园区围绕集成电路、人工智能、生物医药等创新产业体系建设提供了高质量的基础设施保障。

博时蛇口产园REIT本次扩募拟购入招商局智慧城中的科技企业加速器二期项目，该项目是深圳市政府和招商局集团的重点合作项目，是汇聚智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业的产业基地。

红土创新盐田港REIT本次扩募拟购入世纪物流园项目，与首发资产临近，均位于深圳盐田综合保税区内，扩募后将形成协同效应。

扩募带来更大市场空间

对于REITs的扩募落地，市场各方反映热烈。

博时基金表示，扩募有助于进一步盘活基金发起人存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资。扩募后，博时招商蛇口产业园REIT管理规模预计将有所提升，较高的管理规模有利于管理人对运营管理成本的管控，提升基础设施项目的收益水平。

中金基金也表示，中金普洛斯REIT本次通过扩募再次置入优质资产，将提高公募REITs作为资产上市平台持续的成长空间和经营活力。

华安基金表示，公募REITs开启扩募意味着我国基础设施REITs市场完成“首发+扩募”双轮驱动格局的构建。

业内人士表示，参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场健康成长、促进REITs规模增长具有重要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模达到300亿~500亿美元，约占当年市值总量的2%~4%，扩募是REITs规模增长的主要途径。

还有人士认为，扩募意味着存续公募REITs作为资产经营平台有了形成“投、融、管、退”良性循环的法理基础。“从国际经验来看，在成熟的公募REITs市场上，基金规模是影响其份额流动性和二级市场价格波动的关键因素。更大的资产规模说明底层资产更具分散性，能够有效防范个别资产或个别区域的相关风险，提高公募REITs对各类投资者的配置价值，同时也可降低较大规模交易可能造成的价格冲击。”

据记者了解，部分基金公司已为扩募做好了准备。

关于具体的扩募工作安排，华安基金表示将协同国泰君安证券合理拟定发行计划，以基金份额持有人利益最大化为出发点，根据市场情况择机完成扩募发行。

上海一位基金公司人士强调，基础设施REITs扩募相比首发还存在一些难点，比如在定价方面，扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人、新投资者和原始权益人多方利益，还要考虑REITs的二级市场价格等诸多因素。“近期REITs相关政策不断落地，无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求上，都希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中，也希望引导更多的资金进入这个市场。可以确定的是，公募REITs市场发展空间巨大，将成为股票、债券之外另一个重要的融资市场。”