实地调研成都楼市：热度领跑全国市场成交逐步分化

根据国家统计局最新数据，今年前7个月，成都新房、二手房销售价格指数同比增幅均领跑全国。其中，新建商品住宅销售价格指数更是实现连续18个月环比上涨。成都楼市走出了独立行情。

近日，中国证券报记者对成都楼市进行调研发现，目前，成都二手房在经历了上半年高位成交后，略显疲态。不少新房楼盘销售依然火爆，但已出现一定分化。

成交量位于高位

“成都二手房从今年1月份开始成交套数就一直领跑全国市场。其中，前4个月，每个月的成交量都在1.7万套左右，有的月份甚至接近2万套，这个数据超过了大多数一线城市单月成交量。‘五一’假期过后，成交量有所下降，目前的月成交量已经降到1万套以下，但从全国范围看，成交量依然位于高位。”调研过程中，多位二手房中介人士告诉记者。

中指研究院数据显示，今年上半年成都总共成交新房8.1万套，是去年同期的1.07倍；二手房上半年的成交套数则达11.9万套，是同期商品住宅成交套数的1.5倍，同比增长65%；成交面积为1135万平方米，同比增长68%。

“二手房成交主力主要是刚需住房。成都城市基本面支撑较好，人口持续高速涌入，置业需求充足，这是成都上半年商品住宅市场保持成交稳定和房价上涨的根本。”成都一家二手房中介门店经理告诉记者，“除成都外，距离成都较近的眉山等地的房源成交也较为可观。很多是从外地来成都就业的人买房，他们大都选择就近置业，因此眉山等地也出现了较为明显的溢出效应。”

记者走访了当地几个新房楼盘发现，刚需楼盘去化整体较好，看房人员数量整体较多。一些改善型楼盘出现一定分化，但是看房、成交的情况也明显好于多数城市。

记者在成都一处主打洋房、叠拼房源的楼盘处看到，数十位购房者在售楼处、样板间集中看房。楼盘销售人员告诉记者，每天要接待好几拨看房者，目前数量已经有所回落，“五一”期间的成交是非常可观的。

“‘五一’假期之后，销量有所回落，主要原因是楼盘主打改善型，一般购房者都是置换，要卖掉手里的刚需房。今年前4个月成都二手房成交位于绝对高位，这些人卖了房后，置换改善型楼盘，导致我们这种楼盘出现了成交小高峰。近期，随着二手房成交回落，改善型新房成交也受到一定影响。”上述新房楼盘销售人员告诉记者。

价格出现连续上涨

8月16日，国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，7月70城中仅20个城市新房价格指数环比上涨，较6月份减少了11个；新房价格环比下跌的城市达49个，创今年以来下跌城市数量新高。这份房价数据表中，成都房价表现依然坚挺。

国家统计局数据显示，7月份，成都新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.2%，同比上涨6.4%。前7个月，成都新建商品住宅销售价格指数同比增长了8%。

二手房方面，7月份，成都二手住宅销售价格指数环比下降0.2%，同比增长5.2%。前7个月，成都二手住宅销售价格指数同比上涨8.2%。

记者观察到，截至7月份，成都新建商品住宅销售价格指数已连续上涨18个月，无论是累积涨幅还是持续上涨时间，均领跑全国市场。二手房方面，成都二手住宅销售价格指数虽然环比已经连续下降4个月，但是1-7月份的累积涨幅仍是70城中二手住宅销售价格同比增幅最大的城市。

成都楼市火爆的背后，离不开常住人口的持续增长。最新人口普查数据显示，截至2022年末，成都常住人口达到2126.8万，在全国排在第4名，是全国第4个常住人口超过2000万的超大城市。而2011年至2021年末，成都常住人口猛增712万，超过深圳和广州，增量位居全国首位。

房企争相布局

成都楼市的火爆也吸引了一众房企布局。部分房企上半年的销售数据亮眼，也和布局成都楼市紧密相关。

8月18日，龙湖集团发布2023年半年报并举办业绩说明会。报告期内，公司共实现营业额620.4亿元，上年同期为948.05亿元；实现股东应占溢利为80.6亿元，上年同期为74.8亿元。上半年，龙湖集团实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%。

龙湖集团管理层在业绩说明会上表示，上半年，在成都、天津、合肥、苏州等高能级城市去化表现都不错，拉动了全集团业绩的整体提升。龙湖集团针对改善性需求，调整、打造了一系列适合改善性需求的产品。其中，在成都打造的改善型产品，开盘去化接近100%；在上海打造的改善型产品，开盘去化超过90%。

从土地市场成交情况看，今年以来，成都土拍保持了较高的热度。8月15日，成都迎来本月第二次集中供地，15宗地均成功出让，其中7宗地熔断成交。

中指研究院四川分院认为，从拿地企业性质来看，热门地块仍吸引如保利、建发、华侨城等全国性头部企业积极争抢，外围地块则出现地方平台公司托底拿地的现象。成都市场表现出良好的韧性，核心区域市场供需结构保持健康，开发企业对核心区域未来发展仍持续看好，但对外围区域市场则保持冷静观望态势。